پاکستان میں دھوکہ کھائے بغیر پلاٹ کیسے خریدیں

“5 مرلہ” کہہ کر بیچے گئے دو پلاٹوں میں سینکڑوں مربع فٹ کا فرق ہو سکتا ہے۔ بیچنے والے کی قیمت بھی آپ کی کل ادائیگی کا صرف ایک حصہ ہے۔ سائز اور لاگت پہلے طے کریں، کیونکہ ادائیگی کے بعد ان میں سے کسی کو درست کرنا مشکل ہے۔

مرلہ ایک ہی سائز کا نہیں

کنال ہمیشہ 20 مرلے کا ہوتا ہے۔ فرق اس میں ہے کہ ایک مرلے میں کتنے مربع فٹ ہیں۔ پنجاب کے ریونیو ریکارڈ میں 1 مرلہ 9 سرسائی اور 1 سرسائی 30.25 مربع فٹ ہے، اس لیے 1 مرلہ 272.25 مربع فٹ اور 1 کنال 5,445 مربع فٹ ہے۔ آٹھ کنال پھر 43,560 مربع فٹ ہیں، بالکل ایک ایکڑ، جو ایک آسان جانچ ہے۔ کچھ ہاؤسنگ اسکیمیں 225 مربع فٹ کا چھوٹا مرلہ استعمال کرتی ہیں (یعنی کنال 4,500 مربع فٹ)۔ دونوں میں سے کوئی غلطی نہیں۔ یہ مختلف تعریفیں ہیں، اور اسکیم یا ادارہ طے کرتا ہے کہ آپ کے پلاٹ پر کون سی لاگو ہوتی ہے۔

1. 1

   تحریری طور پر پوچھیں کہ کون سی تعریف لاگو ہے

   اسکیم کے دفتر یا ادارے سے پوچھیں، ڈیلر سے نہیں۔ معاہدے میں لکھیں: “پلاٹ X فٹ ضرب Y فٹ ہے، کل Z مربع فٹ۔”

2. 2

   پیمائش فٹ میں لیں

   پلاٹ کی چوڑائی اور گہرائی، اور بے ترتیب شکل ہو تو ہر طرف اور زاویہ یا وتر، تاکہ رقبے کا حساب ہو سکے۔

3. 3

   ضرب دے کر رقبہ نکالیں، اور فائل سے ملائیں

   اپنے رقبے کا الاٹمنٹ لیٹر اور نقشے کے رقبے سے موازنہ کریں۔ اگر میل نہ کھائیں تو آگے بڑھنے سے پہلے وجہ پوچھیں۔

4. 4

   پلاٹوں کا موازنہ فی مربع فٹ قیمت سے کریں

   قیمت ÷ مربع فٹ میں رقبہ۔ مختلف علاقوں کی فی مرلہ قیمتوں کا موازنہ تب تک نہیں ہو سکتا جب تک مرلہ ایک ہی سائز کا نہ ہو۔

معاہدے میں لکھی قیمت آپ کی کل لاگت نہیں

کسی پلاٹ کے بارے میں آپ کا پہلا سوال یہی ہے کہ یہ ان میں سے کون سا ہے۔ کاغذات، ان کی تصدیق کرنے والا شخص، اور عام خرابیاں ہر ایک کے لیے مختلف ہیں۔

زمین کا استعمال بھی جانچیں۔ گھر بنانے کے لیے پلاٹ رہائشی درجے میں ہونا چاہیے۔ زرعی زمین پر اس کا استعمال باقاعدہ تبدیل ہونے تک تعمیر نہیں ہو سکتی، اور کمرشل پٹی کے پلاٹ کے قواعد مختلف ہیں۔

ڈیلر اور بیچنے والے آپ کو کاغذات دیں گے۔ کاغذات ثبوت نہیں؛ ثبوت اس دفتر کا ریکارڈ ہے جس نے انہیں جاری کیا۔ ہر دستاویز اپنے ماخذ سے تصدیق ہونی چاہیے، خود جا کر یا دفتر کے سرکاری ذریعے سے، سوال آپ خود پوچھیں۔

1. 1

   بیچنے والے کی شناخت کریں

   بیچنے والے سے خود ملیں۔ اصل شناختی کارڈ کو ملکیت کے کاغذات پر لکھے نام سے بالکل ملائیں، والد یا شوہر کے نام سمیت۔ مختلف نام یا کوئی بلا وضاحت “مختار” رکنے کی وجہ ہے۔

   • اگر کوئی اور مالک کی طرف سے بیچ رہا ہے تو مختار ناموں اور ورثا والا باب دیکھیں۔
   • بیچنے والا ریکارڈ میں درج مالک ہو، نہ کہ کوئی جس کے پاس “فائل ہے”۔
2. 2

   ہر دستاویز کی نقل لیں

   الاٹمنٹ یا رجسٹری، ملکیت کا ریکارڈ، منتقلی کی تاریخ اور تازہ ترین ٹیکس اور واجبات کی رسیدوں کی نقول مانگیں۔ “ادائیگی پر دکھا دوں گا” قبول نہ کریں۔ نقول ساتھ لے جائیں اور جانچیں۔

3. 3

   ملکیت کا ریکارڈ ماخذ سے جانچیں

   ریونیو زمین کے لیے لینڈ ریکارڈ آفس سے فرد یا جمع بندی کی تازہ نقل لیں۔ اسے بیچنے والے کی نقل سے ملائیں: نام، حصے، رقبہ اور خسرہ نمبر۔ اسکیم کے پلاٹ کے لیے اسکیم کے دفتر سے تحریری تصدیق مانگیں کہ پلاٹ موجود ہے، اس کا نمبر اور سائز کیا ہے، اور اب مالک کون ہے۔

4. 4

   ملکیت کا سلسلہ تلاش کریں

   ملکیت کو ایک ایک منتقلی کر کے پیچھے اصل الاٹمنٹ یا پچھلی فروخت تک دیکھیں۔ ہر کڑی کے لیے دستاویز چاہیے۔ کوئی خلا، یا ایسی منتقلی جس کی وضاحت نہ ہو سکے، خطرہ ہے۔ اپنے وکیل سے پوچھیں کہ کتنا پیچھے جانا ہے۔

5. 5

   پلاٹ سے جڑی کسی بھی چیز کی جانچ کریں

   پوچھیں کہ کیا پلاٹ گروی ہے، کسی بینک کے حق میں رہن ہے، کسی عدالتی مقدمے میں ہے، حکمِ امتناعی کے تحت ہے، یا اسکیم نے بلاک کیا ہے۔ اسکیم کے دفتر، لینڈ ریکارڈ آفس اور اپنے وکیل سے یہ جانچوائیں۔ پڑوسیوں سے بھی پوچھیں: انہیں اکثر ان تنازعات کا علم ہوتا ہے جو ریکارڈ میں نظر نہیں آتے۔

6. 6

   اسکیم کی منظوری کی حیثیت کی تصدیق کریں

   ترقیاتی ادارے سے جانچیں کہ اسکیم منظور شدہ ہے، پلاٹ منظور شدہ لے آؤٹ کے اندر ہے، اور لے آؤٹ میں نقشے کے مطابق سڑکیں اور کھلی جگہیں ہیں۔ جو پلاٹ اسکیم کے اشتہاری بروشر میں ہو مگر منظور شدہ لے آؤٹ میں نہ ہو، ہو سکتا ہے وہ پلاٹ ہی نہ ہو۔

7. 7

   زمین کے استعمال اور تعمیر کے قواعد کی تصدیق کریں

   استعمال (رہائشی، کمرشل) اور لاگو قواعد جانچیں: کورڈ ایریا، سیٹ بیکس، منزلوں کی تعداد۔ یہی معلومات آپ کا آرکیٹیکٹ استعمال کرے گا۔ دیکھیں گھر کے نقشے کی منظوری کی رہنمائی۔

8. 8

   جانچیں کہ واجبات ادا ہیں

   اسکیم یا ادارے سے نو ڈیمانڈ سرٹیفکیٹ مانگیں، یعنی پلاٹ پر کچھ واجب الادا نہیں۔ بقایا ترقیاتی چارجز، قسطیں یا ٹیکس نئے مالک کو منتقل ہو جاتے ہیں۔

9. 9

   اپنے وکیل سے جانچ کروائیں، جو ہر چیز پڑھتا ہے

   اپنے وکیل کو مکمل مجموعہ دیں۔ ان کی فیس پلاٹ کی قیمت کا چھوٹا سا حصہ ہے، اور وہ وہ کچھ پکڑ لیتے ہیں جو قانونی تربیت کے بغیر خریدار سے چھوٹ جاتا ہے۔

جائیداد کے زیادہ تر سنگین فراڈ ایسے بیچنے والے پر مبنی ہوتے ہیں جو پورا مالک نہیں۔ یہ تین صورتیں ہیں جن پر نظر رکھنی ہے۔

وراثتی زمین

مالک کی وفات پر زمین تمام قانونی ورثا کو ان کے قانونی حصوں میں منتقل ہوتی ہے، بیٹیوں اور بیواؤں سمیت۔ اگر ایک وارث دوسروں کے بغیر بیچ دے تو ہو سکتا ہے آپ پلاٹ کے بجائے زمین کے ایک متنازع حصے کے مالک بن جائیں۔ وراثت کا ریکارڈ (انتقال یا وراثتی سرٹیفکیٹ) مانگیں، ہر وارث کی نشاندہی کریں، اور یقینی بنائیں کہ ہر ایک دستخط کرے یا باقاعدہ اختیار دے چکا ہو۔

مختار نامہ

مختار نامہ کسی اور کو مالک کی طرف سے دستخط کا اختیار دیتا ہے۔ جعلی فروخت میں بھی سب سے زیادہ یہی استعمال ہوتا ہے۔ اس کی ماخذ سے تصدیق کریں:

• تصدیق کریں کہ مختار کا اختیار خاص اسی پلاٹ کی فروخت کا احاطہ کرتا ہے، اور منسوخ نہیں ہوا۔
• مختار نامے کی اس دفتر سے تصدیق کریں جہاں یہ رجسٹر یا تصدیق ہوا تھا۔
• مالک سے براہِ راست بات کریں، بیرونِ ملک ہو تو ویڈیو پر، اور تصدیق کریں کہ وہ بیچ رہا ہے۔
• بیرونِ ملک مالک کے لیے دستاویز پاکستانی سفارت خانے یا قونصل خانے سے، یا باقاعدہ قانونی کارروائی کے ساتھ نوٹری سے تصدیق شدہ ہونی چاہیے۔ اپنے وکیل سے اسے جانچوائیں۔
• اگر مختار پلاٹ مارکیٹ قیمت سے بہت کم پر یا جلدی میں بیچ رہا ہو تو محتاط رہیں۔

کمپنیاں، سوسائٹیاں اور ڈویلپرز

جب بیچنے والا کوئی کمپنی یا ڈویلپر ہو تو ثبوت مانگیں کہ زمین اس کی ملکیت ہے، دستخط کرنے والا مجاز ہے، اور اسکیم منظور شدہ ہے۔ ڈویلپر کے اسٹاک سے بیچے گئے پلاٹ کے لیے جانچیں کہ وہ پہلے ہی کسی اور کو نہیں بیچا جا چکا۔

کاغذات پلاٹ کی تفصیل دیتے ہیں، مگر صرف دورہ دکھاتا ہے کہ وہاں اصل میں کیا ہے۔ دن کی روشنی میں، سائٹ پلان اور پلاٹ نمبر کے ساتھ جائیں، اور بہتر ہے ایک سے زیادہ بار، بارش کے بعد بھی۔

1. 1

   زمین پر پلاٹ تلاش کریں

   پلاٹ نمبر اور سائٹ پلان سے اسکیم کے نشانی ستونوں کی مدد سے اسے پہچانیں۔ اسکیم کے دفتر سے کہیں کہ آپ کی موجودگی میں حد بندی کے ستونوں کے ساتھ اس کی نشاندہی کرے۔

2. 2

   حد کے ساتھ چلیں اور ناپیں

   ہر طرف فیتے سے ناپیں اور نقشے سے ملائیں۔ تجاوزات دیکھیں: پلاٹ پر پڑوسی کی دیوار یا عمارت، یا نقشے سے مختلف شکل کا پلاٹ۔

3. 3

   پوچھیں کہ قبضہ کس کا ہے

   پلاٹ خالی ہونا چاہیے۔ اس پر کوئی رہ رہا ہو یا کاشت کر رہا ہو، کوئی شیڈ ہو، یا سامان رکھا ہو تو ادائیگی سے پہلے وجہ معلوم کریں۔

4. 4

   پڑوسیوں سے بات کریں

   پلاٹ کی تاریخ، تنازعات، اس پر کون آتا جاتا دیکھا گیا اور بارش میں گلی میں کتنا پانی کھڑا ہوتا ہے، یہ پوچھیں۔ انہیں وہ باتیں معلوم ہوتی ہیں جو ریکارڈ میں نہیں۔

5. 5

   رسائی اور اردگرد کا جائزہ لیں

   کیا پلاٹ تک پکی سڑک ہے؟ اس کی چوڑائی کتنی ہے؟ کیا پلاٹ کونے پر ہے، اور سڑک اس سے کیسے ملتی ہے؟ قریب کیا ہے: نالہ، ریلوے لائن، ہائی ٹینشن لائن، فیکٹری، قبرستان یا کچرا کنڈی؟

6. 6

   زمین کا جائزہ لیں

   سڑک کے مقابلے میں سطح نوٹ کریں۔ سڑک سے نیچے کا پلاٹ پانی میں ڈوبے گا اور اس میں بھرائی درکار ہوگی۔ پوچھیں کہ کیا زمین ملبے یا کچرے سے بھری گئی ہے، جس کے لیے گہری بنیاد چاہیے۔ پڑوسی کھدائیوں سے معلوم کریں کہ مٹی کیسی ہے۔

7. 7

   سروسز جانچیں

   معلوم کریں کہ بجلی، پانی، گیس اور سیوریج کہاں دستیاب ہیں، کتنے فاصلے پر، اور کنکشن کون دیتا ہے۔ اسکیم سے تحریری بیان مانگیں کہ سروسز پلاٹ تک کب پہنچیں گی۔

8. 8

   تاریخ والی تصاویر لیں

   ہر کونے، سڑک اور پڑوسی عمارتوں سے پلاٹ کی تصویر لیں، تاریخ نظر آتی ہو۔ یہ خریداری کے وقت پلاٹ کی حالت کا آپ کا ریکارڈ ہیں۔

سب سے محفوظ فروخت وہ ہے جس میں رقم اور ملکیت ایک ساتھ منتقل ہوں۔ یعنی قسطوں میں ادائیگی، ہر قسط کسی ایسی دستاویز سے جڑی جو ملکیت کو ایک قدم آپ کی طرف لائے۔

ترتیب

1. 1

   قیمت طے کریں اور بیع کا تحریری معاہدہ کریں

   معاہدے میں خریدار اور بیچنے والے کے نام، پلاٹ (نمبر، اسکیم، بلاک، فٹ میں رقبہ)، قیمت، بیعانے کی ادا شدہ رقم، اگلی ادائیگیوں اور منتقلی کی تاریخیں، اور کسی فریق کے پیچھے ہٹنے پر کیا ہوگا، یہ سب ہو۔ آپ کا وکیل اس کا مسودہ تیار کرے یا جائزہ لے۔

2. 2

   تھوڑا سا بیعانہ (ٹوکن) بینک ٹرانسفر سے ادا کریں

   ٹوکن بیچنے والے کے اپنے اکاؤنٹ میں، بینک ٹرانسفر یا پے آرڈر سے ادا کریں، اور رسید رکھیں۔ کبھی نقد ادا نہ کریں۔ بینکاری ذرائع آپ کو ریکارڈ دیتے ہیں، اور جائیداد کے ٹیکس قواعد بھی یہی توقع رکھتے ہیں۔ حدود کے بارے میں اپنے وکیل سے پوچھیں۔

3. 3

   تمام تصدیق مکمل کریں

   اس رہنمائی کی جانچیں معاہدے کی مدت کے دوران کریں، اس حق کے ساتھ کہ کاغذات درست نہ نکلیں تو آپ منسوخ کر کے ٹوکن واپس لے سکیں۔

4. 4

   واجبات ادا کروائیں اور منتقلی کی دستاویزات حاصل کریں

   بیچنے والا تمام واجبات ادا کرتا ہے، اور سوسائٹی یا ادارے سے نو ڈیمانڈ سرٹیفکیٹ اور منتقلی کی دستاویزات حاصل کرتا ہے۔

5. 5

   بیع نامہ رجسٹر کروائیں

   بیع نامہ سب رجسٹرار کے دفتر میں خریدار اور بیچنے والے کی موجودگی میں تحریر اور رجسٹر ہوتا ہے، اور اسٹامپ ڈیوٹی اور ٹیکس ادا کیے جاتے ہیں۔ بہت سے لینڈ دفاتر میں وہیں بائیو میٹرک سے شناخت کی تصدیق ہوتی ہے۔

6. 6

   بقایا رقم رجسٹرار کے پاس، رجسٹرڈ بیع نامے کے بدلے ادا کریں

   بقایا ادائیگی رجسٹری کے وقت بینک ٹرانسفر یا پے آرڈر سے کریں، پہلے نہیں۔ بیع نامہ رجسٹر ہونے سے پہلے پوری قیمت نہ دیں۔

7. 7

   ملکیت کا ریکارڈ اپ ڈیٹ کروائیں

   یقینی بنائیں کہ فروخت ریونیو ریکارڈ (ریونیو زمین کے لیے انتقال) یا سوسائٹی یا ادارے کے ریکارڈ میں درج ہو، تاکہ ریکارڈ میں آپ مالک دکھائی دیں۔ اپنے نام کا تازہ ریکارڈ حاصل کریں۔

8. 8

   قبضہ لیں

   چابیوں یا حد بندی کے ساتھ پلاٹ کا قبضہ لیں، اور اگر اسکیم جاری کرتی ہو تو قبضے کا خط لیں۔

خالی پلاٹ پر چند مہینوں میں تجاوزات ہو سکتی ہیں، کوئی فراڈیا اسے دوبارہ بیچ سکتا ہے یا پڑوسی قبضہ کر سکتا ہے، خاص طور پر اگر آپ بیرونِ ملک ہوں۔ خریداری کے بعد کے ہفتے اسے محفوظ کرنے کا وقت ہیں۔

اگلے قدم ہیں گھر کا نقشہ منظور کروانا اور ساتھ ساتھ یہ معلوم کرنا کہ گھر کی لاگت کتنی ہوگی۔ اگر آپ پاکستان سے باہر سے خرید رہے ہیں تو ادائیگی سے پہلے بیرونِ ملک سے تعمیر پڑھیں۔