ٹھیکیدار کیسے رکھیں اور نقصان اٹھائے بغیر ادائیگی کیسے کریں

بلڈر رکھنے کا کوئی ایک بہترین طریقہ نہیں۔ انتخاب اس بارے میں ہے کہ میٹیریل کون خریدتا ہے، قیمتیں بدلنے یا میٹیریل غائب ہونے کا خطرہ کون اٹھاتا ہے، اور نگرانی کون کرتا ہے۔ کسی سے رابطے سے پہلے یہ طے کریں۔

سب سے کم قیمت عموماً بہترین انتخاب نہیں۔ تاخیر اور مرمت کا حساب لگائیں تو سستا اور ناقابلِ بھروسہ بلڈر مناسب قیمت والے قابل بلڈر سے مہنگا پڑتا ہے۔ پہلے صلاحیت پر انتخاب کریں اور پھر قیمت پر۔

1. 1

   امیدوار مختلف ذرائع سے تلاش کریں

   اپنے علاقے میں حال ہی میں تعمیر کرنے والوں، اپنے آرکیٹیکٹ یا انجینئر، اور ان سپلائرز سے پوچھیں جو جانتے ہیں کون ادائیگی کرتا ہے اور کون کام کرتا ہے۔ سائٹ پر خود آ کر ملنے والے اجنبی کو رکھنے سے بچیں۔

2. 2

   ان کا کام دیکھیں

   کم از کم دو مکمل منصوبے اور ایک جاری منصوبہ دیکھیں۔ مکمل گھر معیار دکھاتے ہیں، جاری منصوبہ دکھاتا ہے کہ وہ سائٹ کیسے چلاتے ہیں: صاف ستھری یا بے ترتیب، مزدور موجود اور زیرِ نگرانی ہیں یا نہیں۔

3. 3

   پرانے کلائنٹس سے بات کریں

   کم از کم دو کو فون کریں۔ پوچھیں کیا غلط ہوا، ٹھیکیدار نے کیسے سنبھالا، کیا آخری لاگت کوٹیشن کے مطابق رہی، کیا وقت پر مکمل ہوا اور کیا مالک انہیں دوبارہ رکھے گا۔

4. 4

   دیکھیں کہ وہ کتنے منظم ہیں

   پوچھیں کہ آپ کی سائٹ اصل میں کون چلائے گا، ان کے پاس کتنے لوگ ہیں، وہ بیک وقت کتنے کام چلا رہے ہیں اور کتنے ہاتھ میں ہیں۔ بہت زیادہ سائٹس والا ٹھیکیدار خطرہ ہے۔

5. 5

   رجسٹریشن اور ساکھ جانچیں

   بڑے یا پیچیدہ کام کے لیے پاکستان انجینئرنگ کونسل میں رجسٹریشن اور ٹیکس رجسٹریشن کے بارے میں پوچھیں، اور متعلقہ لائسنسز کی تفصیل مانگیں۔ رجسٹریشن کسی ٹھیکیدار کو اچھا نہیں بناتی، مگر بڑے کام کے لیے اس کا نہ ہونا قابلِ سوال ہے۔

6. 6

   ان کی مالی حالت کا اندازہ لگائیں

   جس ٹھیکیدار کے پاس رقم کی کمی ہو وہ پیشگی رقم مانگے گا اور آپ کی رقم دوسرے کاموں پر لگائے گا۔ ان کے میٹیریل سپلائرز کے نام پوچھیں اور ان سے معلوم کریں کہ کیا انہیں وقت پر ادائیگی ہوتی ہے۔

1. 1

   ٹینڈر پیکٹ تیار کریں

   منظور شدہ ڈرائنگز (آرکیٹیکچرل اور اسٹرکچرل)، میٹیریل اور کاریگری کی اسپیسیفیکیشن، بی او کیو، معاہدے کی مجوزہ شرائط اور ادائیگی کا شیڈول، متوقع پروگرام، اور بولی کی تاریخ اور طریقہ۔

2. 2

   سائٹ کا دورہ کروائیں

   تمام بولی دہندگان کو ایک ہی دن اکٹھے سائٹ پر لے جائیں۔ جو بات ایک سے کہی جائے وہ سب سے کہی جائے۔

3. 3

   سوالات تحریری لیں، اور سب کو تحریری جواب دیں

   سوالات کی تاریخ مقرر کریں۔ سوالات اور جوابات ہر بولی دہندہ کو بھیجیں، تاکہ کسی کو برتری نہ ملے۔

4. 4

   بولیاں وصول کریں

   قیمت لگا بی او کیو، پروگرام، اہم افراد، اور ان کی تجویز کردہ شرائط مانگیں۔ آخری تاریخ مقرر کریں۔

5. 5

   حساب جانچیں اور موازنہ کریں

   مقدار کو ریٹ سے دوبارہ ضرب دیں، جمع کریں، اور لاگت کی رہنمائی کی جدول سے موازنہ کریں۔ صرف کل رقم نہیں، بڑے آئٹمز دیکھیں۔

6. 6

   مختصر فہرست کے دو تین ٹھیکیداروں کا انٹرویو کریں

   غیر معمولی قیمتوں اور مستثنیٰ چیزوں کے بارے میں پوچھیں۔ ان سے ہر نکتے پر اپنا عمل تحریری طور پر تصدیق کروائیں۔

7. 7

   شرائط پر بات کریں، دائرہ کار کاٹ کر نہیں

   بہتر قیمت مانگنا جائز ہے، مگر یقینی بنائیں کہ یہ بہتر ریٹ سے آئے، کسی آئٹم کو نکال کر نہیں۔ ہر تبدیلی بی او کیو میں لکھی جائے۔

8. 8

   تحریری طور پر کام دیں

   ایوارڈ لیٹر بھیجیں جس میں معاہدے کی دستاویزات کے نام ہوں۔ کام شروع ہونے سے پہلے معاہدے پر دستخط کریں۔

معاہدہ اسی دن کے لیے ہوتا ہے جب کچھ غلط ہو جائے۔ یہ تحریری ہو، دونوں فریقوں کے دستخط اور گواہوں کے ساتھ، اور بتائے کہ کون کیا کرے گا، کتنے میں، کب تک اور نہ کرنے پر کیا ہوگا۔ اپنے وکیل سے پوچھیں کہ آپ کے صوبے میں کون سا اسٹامپ پیپر اور کارروائی لاگو ہے۔ بناؤ کے پاس معاہدوں کے نمونے بھی ہیں جو آپ پڑھ سکتے ہیں۔

رقم ہی مالک کا واحد حقیقی اختیار ہے۔ جس ٹھیکیدار کو کام سے پہلے ادائیگی ہو چکی ہو اسے جلدی کی کوئی وجہ نہیں، اور جس مالک نے سب ادا کر دیا ہو اس کے پاس نقائص ٹھیک کروانے کا کوئی ذریعہ نہیں۔ اچھا شیڈول غیر ادا شدہ رقم کو کام مکمل کرنے اور خامیاں ٹھیک کرنے کی لاگت سے زیادہ رکھتا ہے۔

اصول

• ہر ادائیگی کو مکمل اور معائنہ شدہ مرحلے سے جوڑیں، کسی تاریخ یا ٹھیکیدار کے بتائے فیصد سے نہیں۔
• پیشگی رقم کم رکھیں، اور اسے کسی دکھائی دینے والی چیز کے بدلے ادا کریں، جیسے سائٹ پر پہنچا میٹیریل۔
• ریٹینشن روکیں، ہر ادائیگی کا ایک چھوٹا فیصد، جو نقائص کی مدت کے بعد جاری ہو۔
• بینک ٹرانسفر سے ادائیگی کریں، معاہدے میں درج ٹھیکیدار کے اکاؤنٹ میں، اور رسید لیں۔ دستخط شدہ رسید کے بغیر کبھی نقد ادا نہ کریں۔
• جب تک اس مرحلے پر کوئی سنگین یا بڑا نقص کھلا ہو، کچھ ادا نہ کریں۔

1. 1

   ٹھیکیدار آپ کو بتاتا ہے کہ مرحلہ مکمل ہے

   تحریری طور پر، تاریخ اور متعلقہ بی او کیو آئٹمز کے ساتھ۔

2. 2

   “مکمل” کی تعریف کے مطابق اس کا معائنہ ہوتا ہے

   آپ خود یا، بہتر ہے، کوئی آزاد انجینئر۔ معائنہ مقدار کے ساتھ معیار بھی جانچتا ہے۔ دیکھیں معائنے کی رہنمائی۔

3. 3

   نقائص کی فہرست بنتی ہے اور اس پر اتفاق ہوتا ہے

   مرحلہ پاس ہونے سے پہلے سنگین اور بڑے نقائص ٹھیک کر کے دوبارہ معائنہ ہوتا ہے۔ چھوٹے نقائص آخری تاریخ کے ساتھ فہرست میں جاتے ہیں۔

4. 4

   ادائیگی جاری ہوتی ہے

   منظور شدہ مرحلے کے سرٹیفکیٹ کے بدلے، طے شدہ رقم بینک ٹرانسفر سے، ریٹینشن اور کٹوتیاں منہا کر کے۔

5. 5

   ہر چیز ریکارڈ ہوتی ہے

   درخواست، معائنہ رپورٹ، منظوری اور رسید ایک ساتھ رکھیں۔

ایسکرو کیا اضافہ کرتا ہے

ایسکرو میں مالک کسی مرحلے کی رقم پہلے جمع کرا دیتا ہے اور کام منظور ہونے تک ایک تیسرا فریق اسے رکھتا ہے۔ ٹھیکیدار جانتا ہے کہ رقم موجود ہے اور اس سے بحث کر کے نہیں چھینی جائے گی، اور مالک جانتا ہے کہ یہ کسی اور چیز پر خرچ نہیں ہو سکتی۔ یہ دونوں فریقوں کے دونوں خدشات دور کرتا ہے: ادائیگی نہ ملنا، اور نہ ہوئے کام کی ادائیگی۔

تقریباً ہر تعمیر میں تبدیلی آتی ہے: آپ دیوار ہٹاتے ہیں، کوئی پوائنٹ بڑھاتے ہیں، مختلف ٹائل چنتے ہیں۔ تبدیلیاں ٹھیک ہیں۔ بغیر قیمت کی تبدیلیاں نہیں، کیونکہ یہ طے شدہ باتوں پر جھگڑوں میں بدل جاتی ہیں، عموماً آخر میں جب آپ کا اختیار سب سے کم ہوتا ہے۔

1. 1

   تبدیلی تحریری طور پر بیان کریں

   خاکے کے ساتھ مختصر ہدایت: کیا بدلنا ہے اور کہاں۔

2. 2

   کام شروع ہونے سے پہلے قیمت لگی کوٹیشن لیں

   جہاں آئٹم موجود ہو وہاں ٹھیکیدار بی او کیو کے ریٹ سے، اور نئے آئٹمز کے لیے مناسب ریٹ سے قیمت لگاتا ہے۔ پروگرام پر اثر نوٹ کریں۔

3. 3

   تحریری منظوری دیں

   قیمت، وقت پر اثر اور تاریخ کے ساتھ ویری ایشن آرڈر پر دستخط کریں۔ اسے بی او کیو میں شامل کریں۔

4. 4

   زبانی تبدیلیاں مسترد کریں

   سائٹ پر سب کو بتائیں کہ زبانی ہدایت پر کچھ نہیں ہوگا۔ اس میں آپ خود بھی شامل ہیں۔

جب کام میں تاخیر ہو

• وجہ تحریری طور پر معلوم کریں: موسم، مزدور، میٹیریل، آپ کے اپنے دیر سے فیصلے یا ٹھیکیدار کا انتظام۔
• تاریخوں کے ساتھ تلافی کا منصوبہ طے کریں۔ ہر ہفتے پیش رفت کا پروگرام سے موازنہ کریں۔
• تاخیر کی شق صرف وہیں لاگو کریں جہاں تاخیر ٹھیکیدار کی ہو۔ بارش اور مالک کے دیر سے فیصلے زیادہ وقت کا جواز ہیں۔
• مون سون، شدید گرمی، رمضان اور عید کی چھٹیوں کو مدِنظر رکھ کر منصوبہ بنائیں، جب مزدوروں کی دستیابی اور کام کے اوقات بدلتے ہیں، اور پہلے سے طے کریں کہ یہ پروگرام پر کیسے اثر ڈالتے ہیں۔

1. 1

   ہفتہ وار مختصر میٹنگ کریں

   مالک یا نمائندہ، ٹھیکیدار، اور اگر ہو تو انجینئر۔ پروگرام کے مقابلے میں پیش رفت، آگے کیا ہے، مالک سے درکار فیصلے، کھلے نقائص، ادائیگی کی صورتحال اور مسائل پر بات کریں۔

2. 2

   سائٹ ڈائری رکھیں

   ٹھیکیدار کے نگران کے روزانہ اندراجات: موسم، مزدوروں کی تعداد، آیا میٹیریل، کیا گیا کام، آنے والے اور ہدایات۔ ہر ہفتے اس پر دستخط کریں۔

3. 3

   تین ہفتے آگے کی منصوبہ بندی کریں

   ہر ہفتے لکھیں کہ اگلے تین ہفتوں میں کیا منصوبہ ہے، کیا طے کرنا ہے، اور کیا منگوانا ہے۔ زیادہ تر تاخیر ایسے فیصلوں یا میٹیریل کی وجہ سے ہوتی ہے جو تیار نہیں تھے۔

4. 4

   استعمال سے پہلے میٹیریل اور نمونے منظور کریں

   ٹائلیں، رنگ، سینیٹری کا سامان، ہارڈ ویئر اور فکسچرز آرڈر سے پہلے نمونوں سے تحریری طور پر منظور کریں۔ منظور شدہ نمونے سائٹ پر رکھیں۔

5. 5

   ہر ریکارڈ رکھیں

   ڈرائنگز اور ان کی ترامیم، ہدایات، ویری ایشن آرڈرز، ڈیلیوری پرچیاں، معائنہ رپورٹس، تصاویر، ادائیگی کی درخواستیں اور رسیدیں، ایک ایسی جگہ جہاں آپ کہیں سے بھی رسائی رکھیں۔

اگر تعلق ٹوٹ جائے

1. 1

   اپنی شکایت تحریری طور پر دیں

   بتائیں کیا غلط ہے، یہ کس شق یا اسپیسیفیکیشن کی خلاف ورزی ہے، آپ کیا چاہتے ہیں اور کب تک۔ وصولی کا ثبوت رکھیں۔

2. 2

   ٹھیکیدار کو اسے ٹھیک کرنے کی مہلت دیں

   معاہدے میں نوٹس کی مدت ہونی چاہیے۔ اگر تنازع وکیل تک پہنچے تو یہی آپ کی حفاظت کرتی ہے۔

3. 3

   کام کی آزادانہ پیمائش کروائیں

   اگر الگ ہونا ہی ہو تو ایک آزاد انجینئر کیے گئے کام کی پیمائش، معیار کی جانچ اور مالیت کا تعین کرتا ہے، تاکہ آخری حساب حقائق پر مبنی ہو۔

4. 4

   سائٹ اور میٹیریل محفوظ کریں

   میٹیریل اور آلات کی فہرست بنائیں اور کام کو موسم اور چوری سے بچائیں۔

5. 5

   معاہدہ ختم کرنے سے پہلے قانونی مشورہ لیں

   غلط طریقے سے معاہدہ ختم کرنا آپ کو مہنگا پڑ سکتا ہے۔ معاہدے کے طریقۂ کار پر عمل کریں۔

حوالگی